【www.xushengjz.com--个人总结】

　　关于2019年上半年楼市，我们已经做了许多总结，但所有的总结都是为了展望预测。

　　落到个人头上，更为直接，下半年我们究竟适不适合买房，买哪里好，何时买最划算？

　　昨天(7月15日)，国家统计局公布了6月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况，其中63个城市环比上涨、2个持平、5个下跌。

　　具体的看，杭州新房环比涨幅1.1%，与哈尔滨、海口、青岛并列第11位，又远低于洛阳2.5%，大理、呼和浩特1.8%和西安的1.7%，可以说刚刚好。

　　其实总结一句话，就是杭州楼市依旧活跃，但不至于过热；房价涨幅不算低，但已经企稳。这也为下半年杭州楼市走势作出了注脚。

　　事实上，上半年杭州房地产市场一波三折，1-2月市场情绪较为悲观，市场上出现9折卖房+送车位。

　　但到了2月下旬，伴随沁园涨价和勾庄地价创新高，以及政策层面央行降准，市场需求迅速爆发，上半年杭州市区(含富阳、临安)共成交商品房62666套，月均过万套，楼市出现“春”。

　　过热之后，政策加压。中原地产的研究数据显示，2019年上半年，全国各地房地产调控政策高达251次！相比2018年上半年房地产调控192次，多了31%。

　　其中仅6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次。杭州也几乎在最后一刻重磅出台了“限地价、限房价、限装修价”。杭州放假

　　下半年，一城一策，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”，政策应该不会再有宽松模式了。

　　5月中旬，一批拿地活跃的房企被列入有关监管部门的特别关注名单，总计20家企业被要求暂缓在公开市场融资；

　　必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

　　随后，房地产信托受到银保监会的窗口指导，余额增长需要严格控制，近日更传出几家信托企业暂停房地产信托项目的消息。近期，有的房企还被曝新的融资利率高达15%。

　　要知道，对于规模房企而言，1个百分点融资利率的变化，可能意味着数亿元的成本，影响的就是几亿元的毛利润。

　　此外，今年许多房企将迎来债务偿还高峰期，下半年不排除房地产企业出现以价换量的可能。当然，在杭州这个“价”并不一定是降价，而是说开发商接受报批的预售价，加紧出货。

　　杭州房贷利率是涨还是跌，关乎按揭客户的买房成本，重要性甚至不亚于房价的直接涨跌。

　　开年以来，市场资金面一直较为充裕，因此1-5月杭州首套房贷利率也呈现稳中有降的趋势，到5月底甚至有少数银行利率已经回归基准。

　　不过，变化也在6月。据了解，目前杭州各大银行首套房利率普遍上调至1.1倍，这是一个很明显的信号。

　　先是被不少网友视作杭州第十三个“万人摇”的种子选手——上实海上海意向登记公示，296套房子，共计7345组购房者登记(其中无房家庭1979户)，整体中签率4.03%。

　　地铁、准现房、价格倒挂近7000元/平米，已经不足以支撑“万人摇”。

　　紧接着远洋路劲上河宸章跑步进场，一次性推盘。虽然整体登记人数达到11587组，但上河宸章实际是根据房源分成3部分登记的，高层房源登记9462户(无房家庭3276户) ，中签率约3.83%，相比早前的“万人摇”热度终归要淡一些。

　　时间继续，纵观全杭州潜在红盘，“难产”近1年的远洋西溪公馆近期将被司法拍卖，2019年内能否走上新房市场还两说；如龙湖江与城、天都城、杨柳郡等，未来“老盘”加推，不足以有大爆发；纯新盘，万科天空之城、杭州富力中心、融创城等等，受制于地价成本，价格难有惊喜......

　　更需要面对的现实是，一旦市场对未来房价的预期扭转，一两年不涨”成为共识，炒房者闻风撤离，下一个万人摇可没那么容易了！

　　说到这里，大家应该慢慢掌握一些市场规律了，土地、新房波动离不开一个“稳”字。

　　市场预期走高、需求过热，就会有调控压制，继而各方观望，需求停滞积累，然后市场可能再次松动，利率下行，需求再次点燃，如此反复循环震荡。

　　那么，作为一名普通的购房者，2019年下半场，我们该如何把握市场走势？

　　要我说，聪明人应该紧跟事态发展。从一城一策开始，楼市正在逐步分化，不同城市会分化，杭州放假城市中不同板块会分化，同板块内不同品牌、不同产品也会分化。

　　根据具体价格，地段、品牌、规划等多维度对具体项目详加甄别，杭州放假虽然可能价格没有抄到底，但你最终买到了好产品，风险更低，而且未来二手房市场，好产品终归会有更高的溢价。

　　最后我要说的是，“杭州千万”之后，持续性的刚需和改善需求，将是杭州楼市最有分量的积极因素。只是我们彼此，都需要一些时间。

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